権利行使価格（けんりこうしかかく）

2022 4/26

2022-03-20

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権利行使価格（けんりこうしかかく）

「資産（不動産）の流動化・証券化」や「信託受益権」といった言葉をよく耳にします。
これまでファンドビジネスを中心とした取引により、流動化（証券化）され、現在、不動産信託受益権として保有されている不動産は数多くに上ります。特に、J-REITや不動産ファンドによる大型の不動産取引の多くは、この信託受益権がからむものでした。
不動産金融市場はこれまで急速に発展してきており、不動産流動化・証券化のしくみが利用された取引は広く行われています。
また平成19年に金融商品取引法（以下、「金商法」という。）が施行されており、この不動産信託受益権は、金商法第2条第2項有価証券の「みなし有価証券」として位置づけられ、取引にあたり金商法による諸規制を受けています。そのため、金融商品である不動産信託受益権の取引を業として媒介等する場合には、第二種金融商品取引業の登録が必要となります。

ここでは、まず信託受益権がどういうものなのかご説明します。

資産そのものを売買（１）する場合、資産の所有権が売主から買主へ譲渡されます。これが、従来の不動産売買の一般的な形態であるといえます。
一方で、「資産をいったん信託銀行などに信託し（２）、それによって取得した、その資産から発生する経済的利益（賃料収入など）を受け取る権利（３）を売買（４）する」という取引形態が昨今増加しており、これを資産の流動化といいます。

そして、その「資産から発生する経済的利益を受け取る権利」のことを信託受益権といいます。なお、信託受益権を保有する者（受益者）は、信託法、信託業法及び信託契約の定めに従って、受託者に対して一定の義務を負うことがあります。

ここでは、不動産信託の具体的なしくみについて解説します。

（１）信託契約委託者 ※１（不動産所有者）が受託者 ※２（信託銀行等）に不動産を信託します。
委託者は、受益権 ※３を取得し、受益者 ※４となります。
受託者は、受益者の指示により以下（２）～（７）を行います。（２）信託財産の管理運用受託者は受益者の指示により、信託財産の管理運用を行います。不動産信託についていえば、受託者が信託財産としての不動産の管理運用を自ら行なうことは稀で、通常は、不動産管理業者に、その管理運用が委任されます。
信託財産としての不動産が稼動中の賃貸物件であれば、受託者又は委任を受けた業者は、テナントの募集、賃貸借契約の締結等を行います。（３）賃料収入等の受領受託者は、信託財産より生じる収益を受領します。（４）信託利益の交付受託者は、信託財産より生じた収益から、信託報酬や公租公課、管理費・積立金等の必要経費を控除した残額を受益者に分配します。（５）（６）（７）信託財産の処分信託終了後、信託の目的（信託契約に明示されます。）に信託財産の処分が含まれている場合は、受託者は信託財産を売却し、売却代金から必要経費を控除したものを元本の受益者に返還します。信託の目的に信託財産の処分が含まれていない場合は、受託者は元本の受益者に現状有姿（敷金等の返還債務を含む）で返還します。用語の解説 ※１委託者財産を所有し、その財産を一定の目的を付して受託者に引き渡す者
※２受託者信託を受け、信託財産を信託の目的に従って管理・運用・処分する者
※３受益権信託に基づいて経済的利益を享受する受益者の権利
※４受益者信託財産から生じた経済的利益を享受する者

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物権（契約）と債権（契約）の違い

債権とは、「特定の人にある行為をさせる権利」をいいます。
例えば、お金を誰かに貸した場合に、その「お金を返してください。」と請求できる権利です。
お金を貸した特定の人にお金を返すという行為をさせる権利ということで債権になります。この場合、お金も「物」ではないかと思われる方も多いのですが、法律上は、通常お金自体には色がなく、価値そのものと考えますので、貸した瞬間にその所有権も、借りた人に移転します。

３物権と債権の違い

3.権利行使価格（けんりこうしかかく） 1 直接支配性の有無

物権と債権の違いを説明する時に、法律の教科書等では、「直接支配性」の有無が異なるという解説がされています。権利行使価格（けんりこうしかかく）
つまり、物権とは、人を介在することなく、物を直接に支配する権利であるから、物への支配が侵害されたときは、これを排除する請求権によって、その支配を回復することができることを意味しています。それに対して、債権とは、特定の人にある行為をさせる権利であるに過ぎないから、その目的物については、債権者は、債権による人を介した間接的な力しか及ぼすことができないということになります。
この両者の違いを、直接支配性と法律の教科書ではいっております。

3.2 排他性の有無

この「排他性」というのも、法律の教科書では、物権と債権の違いを説明するのに用いられます。
物権には、「同一の「物」の上に同一内容の権利は一つしか成立しない。」という「一物一権主義」という原理が導入されています。ですので、例えば、ある物についての所有権は１つしか存在せず、その他の者の所有権を認めません。これを物権には排他性があるというふうに言っています。
一方で、債権は、人に対する権利ですので、同一の内容の権利が複数存在することは何ら問題ありません。

3.3 絶対性の有無

４売買は賃貸借を破る！？

売買と賃貸借は、いずれも「物」を買うというのと、借りるというので、両者とも「物」に関連する契約です。
ただ、売買は、買主に所有権という物権を与える契約である一方で、賃貸借は、借主に賃借権という債権を与える契約になります。
例えば、ある時計を、AさんがBさんに貸していました。その後に、AさんがCさんにこの時計を売ったとします。
以上の説明からわかる通り、Bさんの賃借権は、債権ですから貸主であるAさんにしか主張できません。一方で、Cさんが取得した所有権は、物権ですから売主であるAさんだけでなくBさんにも主張することができます。
つまり、この場合、Cさんは、Bさんに対して、その時計を「私に渡して下さい。」という請求をすることができ、Bさんはそれを拒むことができなくなります。これを、民法学の世界では、「売買は賃貸借を破る」という格言めいた表現で説明されています。

ただし、「ん！？」と思った税理士の先生もいらっしゃると思います。
その通りです。実務をしていると必ずしも、この格言が当てはまらない場合があります。不動産の賃貸借については、借地借家法というものが存在し、この格言とは違う結論になります。これは民法という一般法を借地借家法という特別法が塗り替えているからなんです（一般法と特別法に関する記事参照）。
この不動産に関しては、別途特集記事を書きますので、そちらを参照してください。

５まとめ

弁護士となり、鳥飼総合法律事務所に入所。その後、弁護士法人ピクト法律事務所を設立し、代表に就任。現在、２００名以上の税理士の先生が会員となっている「税理士法律相談会」を運営し、年間４００件以上、税理士の先生の法律相談を受けている。主な著書に「非公開会社における少数株主対策の実務〜会社法から税務上の留意点まで〜」「民法・税法２つの視点から見る『贈与』」、「民事・税務上の「時効」解釈と実務:〜税目別課税判断から相続・事業承継対策まで〜」（清文社）、「企業のための民法（債権法）改正と実務対応」（清文社）がある。そのほか、税理士に役立つ情報を配信する無料メルマガの運営も行っていますので、ぜひご登録ください。登録はこちらから可能です。